Intrebari frecvente

INTREBARI FRECVENTE:

 1. Prin ce documente este definita o asociatie de proprietari?

Asociatia de proprietari este definita prin actul de infiintare ( hotarare judecatoreasca si cod de identificare fiscal ).

2. Care sunt documentele necesare pentru infiintarea unei asociatii de proprierari?

• Statutul asociatiei, Actul constitutiv;
• Acordul de asociere;
• Proces verbal al adunarii de constituire a asociaitiei de proprietari;
• Cerere de inregistrare la Serviciul Fiscal Orasenesc Busteni;

Daca se infiinteaza separat pe o scara, sau tronson sunt necesare :

• Declarartie de delimitare a partilor comune;
• Cerere aviz furnizori pentru posibilitati tehnice de separare.

3. Este obligatorie infiintarea unei asociatii de proprietari?

Proprietarii au obligatia sa ia masuri cu privire la drepturile si obligatiile comune ce le revin tuturor asupra proprietatii comune. In acest scop, proprietarii se pot asocia in asociatii de proprietari cu personalitate juridica.

4. Cine poate face parte din asociatia de proprietari?

Proprietarii membri ai asociatiei de proprietari au dreptul sa participe, cu drept de vot, la adunarea generala a proprietarilor, sa isi inscrie candidatura, sa candideze, sa aleaga si sa fie alesi in structura organizatorica a asociatiei de proprietari. Pentru a beneficia de dreptul de a fi ales, persoana in cauza trebuie sa aiba capacitate deplina de exercitiu.

5. Cine poate convoca adunarea generala a proprietarilor?

Adunarea generala a proprietarilor ordinara sau extraordinara, poate fi convocata fie de catre comitetul executiv prin decizie scrisa conform vointei majoritatii membrilor sai, fie de catre presedintele asociatiei de proprietari sau in situatii exceptionale cand presedintele sau comitetul executiv refuza nemotivat convocarea, de catre cel putin 20% din numarul proprietarilor membri ai asociatiei de proprietari.

6. Cum se pot lua hotarari in adunarea generala a proprietarilor?

Hotararile se iau prin votul majoritatii proprietarilor, membri ai asociatiei (prin acordul de asociere realizat cu fiecare proprietar) prezenti  in acel moment la respectiva adunare generala, personal sau prin reprezentant legal sau prin alte mijloace prevazute de lege sau de hotararile anterioare ale asociatiei.

7. Ce inseamna majoritatea proprietarilor intr-o asociatie de proprietari?

Prin majoritatea proprietarilor, indiferent de situatie, se intelege jumatate plus unu din numarul proprietarilor membrii ai asociatiei de proprietari. In situatia adunarilor generale, ordinare sau extraordinare, numarul proprietarilor inseamna numarul proprietarilor prezenti, iar in alte situatii numarul proprietarilor inseamna numarul total al proprietarilor membrii ai asociatiei de proprietari.

8. Ce putere are un administrator intr-o asociatie de proprietari?

Administratorul nu are puterea sa ia hotarari si decizii personale cu privire la reguli si regulamente de ordin interior ale asociatiei de proprietari. El este angajat de catre comitetul executiv al asociatiei, mandat de catre adunarea generala , in vederea prestarii serviciilor de administrare, de gestionare a bunurilor materiale si a fondurilor banesti.

9. Care sunt principalele atributii ale administratorului de imobile intr-o asociatie de proprietari?

Obligatiile persoanei  fizice sau juridice care administreaza un imobil in care functioneaza o asociatie de proprietari sunt, in principal, urmatoarele:

• Prestarea activitatilor in mod profesional;
• Gestionareabunurilor materiale si a fondurilor banesti;
• Efectuarea formalitatilornecesare in angajarea contractelor cu furnizorii de serviciipentru exploatarea si intretinerea cladirii, derularea si urmarirea realizarii acestor contracte;
• Asigurarea cunoasterii si respectarii regulilor cu privire la proprietatea comuna;
• Gestionarea intereselorproprietarilor in raport cu autoritatile publice;
• Indeplinirea oricaror altor obligatii expres prevazute de lege si /sau de fisa postuluianexa la contract/conventie.

 10. Cine poate ocupa functia de presedinte al unei asociatii de proprietari?

Poate fi ocupata, prin votul majoritatii proprietarilor de catre o singura persoana, proprietar, membru al asociatiei de proprietari. In drept, functia de presedinte poate fi supusa remuneratiei  printr-un contract de mandat.

 11. Ce putere are presedintele intr-o asociatie de proprietari?

Presedintele nu are nici un fel de putere in fata proprietarilor.  Este ales de proprietari pentru a le reprezenta interesele cu privire la proprietatea comuna si in vederea aplicarii corecte a prevederilor legale. Nu are puterea sa ia hotarari si decizii personale cu privire la reguli si regulamente de ordin interior ale asociatiei de proprietari.

Presedintele are putere juridica in fata angajatilor/prestatorilor asociatiei de proprietari fata de care trebuie sa se asigure ca isi fac treaba pentru care sunt platiti.

Presedintele are puterea juridica de a conduce sedintele comitetului executiv si ale adunarii generale. Presedintele are puterea juridica de a convoca adunarea generala atunci cand constata ca cei alesi de proprietari nu respecta legea, statutul asociatiei de proprietari si deciziile majoritatii proprietarilor. Presedintele se subordoneaza numaii adunarii generale a proprietarilor sau deciziei majoritatii proprietarilor membri ai asociatiei de proprietari.

 12. Cum functioneaza si cum se organizeaza asociatia de proprietari?

La adunarea generala de constituire a asociatiei de proprietari, proprietarii vor alege dintre cei prezenti un comitet executiv, format din presedintele asociatiei de proprietari si un cenzor sau o comisie de cenzori si vor hotara numarul de membrilor acestora si durata mandatelor lor.

13. Care sunt atributiile cenzorului sau a comisiei de cenzori intr-o asociatie de proprietari?

Cenzorul sau comisia de cenzori a asociaitiei de proprietari are, in principal urmatoarele atributii:

1. a) verifica legalitatea actelor si documentelor, a hotararilor, deciziilor, regulilor si a regulamentelor;
2. b) verifica executia bugetului de venituri si cheltuieli;
3. c) verifica gestiunea financiar-contabila;
4. d) cel putin o data pe an, intocmeste si prezinta adunarii generale rapoarte asupra activitatii sale si asupra gestiunii asociatiei de proprietari, propunand masuri.

14. Care sunt registrele financiar-contabile intr-o asociatie de proprietari?

Într-o asociaţie de proprietari registrele financiar-contabile obligatorii sunt următoarele:     registrul jurnal, registrul inventar, registrul pentru evidenţa fondului de reparaţii, registrul pentru evidenţa fondului de rulment, registrul pentru evidenţa sumelor speciale, registrul pentru evidenţa fondului de penalizări, precum şi alte formulare specifice activităţii de contabilitate, prevăzute prin ordin al ministrului economiei şi finanţelor.

15. Ce trebuie sa cuprinda o lista de plata intr-o asociatie de proprietari?

Lista de plata cuprinde toate informatiile utile proprietarilor cu privire la:

• Numarul apartamentuluisau spatiul cu alta destinatie decat aceea de locuinta;
• Numarul persoanelor care figureaza ca locuitori in cadrul cladirii, conform cartii de imobil;
• Numarul persoanelor care au locuit sau au desfasurat activitati in cladire in luna de calcul;
• Valoarea cheltuielilorpe numarul de persoane care au locuit sau au desfasurat activitati in cladire in luna de calcul;
• Consumurile individualesi suma aferenta acestora;
• Valoarea chetuielilorpentru incalzirea apartamentelor/spatiilor cu alta destinatie decat aceea de locuinta;
• Valorile defalcate ale cheltuielilor pe cota-parte indiviza, functie de suprafata utila a apartamentelorsi spatiilor cu alta destinatie decata aceea de locuinta (intretinerea ascensorului, a interfonului, fondul de reparatii, cheltuielile administrative, cheltuielile cu consumurile pe spatiile comune s.a.);
• Valoarea calculata a penalizariipentru suma restanta pe periada de afisare a listei de plata anterioara;
• Totalul lunar de plata;
• Suma privind fondul de rulment;
• Valoarea restantelorseparat pentru cotele de contributie, pentru penalizarile calculate si neincasate, pentru fondul de rulment;
• Totalul restantelorde plata;
• Valoarea, numarul si data de emitere a facturilora caror valoare, directa sau de referinta, fac obiectul calculului listei de plata separat pe tip de cheltuieli (pe persoane, pe cota-parte indiviza, pe index de contoare individuale etc.);
• Total lista atat pe categoriide cheltuieli (pe rubrici) cat si la nivel general;
• Numele, prenumele, functia si semnatura persoanei care a intocmit lista de plata;
• Viza, semnatura si stampila presedinteluisi cenzorului daca lista este intocmita de catre o persoana din cadrul asociatiei de proprietari.

16. Cum se repartizeaza cheltuielile intr-o asociatie de proprietari?

• Cheltuieli repartizate în funcţie de numărul de persoane care locuiesc sau desfăşoară activităţi în proprietăţi individuale şi nu pot fi individualizate pe fiecare proprietar pe baza unor dispozitive de măsură.
• Cheltuieli pe consumuri individuale care se repartizează în funcţie de indexul contoarelor individuale sau în funcţie de alte criterii în baza cărora se pot individualiza consumurile.
• Cheltuieli pe cota-parte indiviza, repartizate in functie de suprafata utila a proprietatii individuale si care reprezinta cheltuielile efectuate pentru administrarea, intretinerea, repararea, exploatarea si dupa caz, consolidarea partilor de constructii si instalatii din condominiu aflate in proprietate comuna.
• Cheltuieli pe beneficiari, aferente serviciilor individuale ale proprietarilor, dar gestionate financiar prin intermediul asociaţiei de proprietari (citirea si gestiunea consumurilor individuale de apa rece, calda, caldura, gaze, energie electrica; gestiunea ajutoarelor banesti; gestiunea contractelor cu caracter individual, etc)
• Cheltuieli pe consumatori tehnici (energia termica, costuri pentru functionarea instalatiilor de incalzire).
• Cheltuielile de alta natura (lucrari de intretinere, reparatii, antene colective, cutii postale, chei de la intrarea comuna, etc)

17. Cine poate organiza cursuri pentru administratorii de imobile din cadrul asociatiilor de proprietari?

In legea 230/2007 art.54 prevede : persoanele fizice care au calitatea de administrator de imobile sunt atestate de catre primar, la propunerea compartimentelor specializate din cadrul autoritatii administratiei publice locale, in baza unei hotarari a consiliului local.

18. De cine se constata contraventiile prevazute de legea 230/2007 privind infiintarea, organizarea si functionarea asociatiilor de proprietari?

Constatarea contraventiilor prevazute de legea mai sus mentionata precum si aplicarea sanctiunilor corespunzatoare se fac de catre persoanele imputernicite de catre Inspectoratul de stat in constructii, Ministerul internelor si Reformei Administrative , de primari si imputernicitii acestora .

19. Cum se pot atesta administratorii de imobile?

Pentru a profesa ca administrator de bloc este nevoie de o atestare obligatorie care este reglementata de Legea 230/2007 si H.G. 1588/2007. Atestarea se face de catre Comisia de Atestare a Consiliului local, conform prevederilor art.54 din legea 230/2007 privind infiintarea si organizarea si functionarea asociatiilor de proprietari si ale art 58 din Hotararea Guvernului nr.1588/2007 pentru aprobarea normelor metodologice de aplicare a Legii nr.230/2007.

 

Atributiile asociatiei de proprietari

Adunarea generala

• Alege si revoca din functie presedintele, membrii comitetului executive si cenzorul sau membrii comisiei de cenzori a asociatiei de proprietari;
• Adopta, modifica sau revoca hotarari;
• Adopta si modifica bugetul de venituri si cheltuieli;
• Mandateaza comitetul executiv reprezentat de presedintele asociatiei de proprietari pentru angajarea si eliberarea din functie a persoanei care ocupa functia de administrator imobile sau a altor angajati ori prestatori, in scopul administrarii si bunei functionari a cladirii.
• Exercita alte atributii care i-au fost conferite prin statut, prin acordul de asociere sau prin votul proprietarilor asociati.

Atributiile comitetului executiv

• Duce la indeplinire hotararile adunarii generale si urmareste respectarea prevederilor legale, a statutului si a acordului de asociere ale asociatiei deproprietari;
• Emite, daca este cazul, decizii scrise privind regulile pentru ducerea la indeplinire a hotararilor adunarilor generale si pentru respectarea prevederilor legale, a statutului si a acordului de asociere, precum şi alte decizii ce privesc activitatea asociatiei de proprietari;
• Intocmeste proiectul bugetului de venituri si cheltuieli si pregateste desfasurarea adunarilor generale;
• Reglementeaza folosirea, intretinerea, repararea, inlocuirea si modificarea partilor proprietatii comune,inclusiv cu privire la consumurile aferente proprietatii comune,în conformitate cu actele normative în vigoare;
• Intocmeste sau propune planuri de masuri si activitati, conform cu responsabilitatile ce le revin, si urmareste realizarea lor;
• Supravegheaza desfasurarea tuturor activitatilor din cadrul asociatiei de proprietari, in mod special situatia incasarilor si a platilor lunare;
• Pentru realizarea scopului si a activitatilor asociatiei de proprietari, angajeaza si demite personalul necesar, incheie si reziliaza contracte cu persoane fizice/juridice;
• Isi asuma obligatii, in numele asociatiei de proprietari sau în numele proprietarilor membri ai asociatiei de proprietari, privind interesele legate de cladire;
• Initiaza sau apara în procese, în numele asociatiei de proprietari sau în numele proprietarilor membri ai asociatiei de proprietari, interesele legate de cladire;
• Stabileste sistemul propriu de penalizari al asociatiei de proprietari pentru restantele afisate pe lista de plata ce privesc cheltuielile asociatiei de proprietari, conform prevederilor legale;
• Avizeaza documentele asociatiei de proprietari;
• Asigura completarea la zi a cartii tehnice a constructiei;
• Asigura urmarirea comportarii în timp a constructiei, pe toata durata de existenta a acesteia;
• Gestioneaza situatiile exceptionale si de criza;
• Exercita alte atributii care i-au fost conferite prin hotaririle adunarii generale;
• Aproba lunar lista cu cotele de contributie la plata cheltuielilor asociatiei de proprietari, conform hotaririi adunarii generale;
• Stabileste cotele de participare pe persoana la cheltuielile aferente persoanelor cu domiciliul în cladire si pentru persoanele care locuiesc temporar, minimum 15 zile pe luna;
• Stabileste perioada pentru care proprietarii, respectiv chiriasii, pot solicita in scris scutirea de la plata cheltuielilor pe persoana si care trebuie sa fie de cel puţin 15 zile pe luna, conform hotararii adunarii generale;
• Analizeaza problemele ridicate de membrii asociatiei de proprietari si ia masuri pentru rezolvarea acestora, conform hotararii adunarii generale;
• Ia toate masurile pentru aducerea la starea dinaintea producerii evenimentului a zonei în care se efectueaza reparatii la partile comune, urmand ca sumele aferente reparatiilor respective sa fie suportate de toti proprietarii, proportional cu cota indiviza.

Atributii presedinte

• Reprezinta asociatia în derularea contractelor si isi asuma obligatii în numele acesteia;
• Reprezinta asociatia de proprietari în relatiile cu tertii, inclusiv în actiunile initiate de asociatie impotriva unui proprietar care nu si-a îndeplinit obligatiile fata de asociatie sau în procesele initiate de un proprietar care contesta o hotarare a adunarii generale a proprietarilor;
• Supravegheaza si urmareste aplicarea hotararilor adunarii generale, respectarea prevederilor statutului si acordului de asociere, precum si aplicarea deciziilor comitetului executiv.
• Poate propune comitetului executiv sau adunarii generale, dupa caz, masuri impotriva celor care nu respecta regulile, regulamentele, hotararile şi deciziile asociaţiei de proprietari, conform prevederilor legale si statutare.
• Urmareste indeplinirea obligatiilor cetatenesti ce revin proprietarilor si punerea în aplicare a deciziilor comitetului executiv;
• Pastreaza si urmareste tinerea la zi a cartii tehnice a constructiei, precum si a celorlalte documente privitoare la activitatea asociatiei de proprietari.

Stampila asociatiei de proprietari se pastreaza si se foloseste numai de catre presedinte sau de vicepresedinte.
In cazul in care presedintele se afla in imposibilitatea de a-si exercita atributiile, acestea vor fi indeplinite de catre un vicepresedinte, numit de presedintele asociatiei de proprietari dintre membrii comitetului executiv, urmand ca în termen de 90 de zile de la data cand s-a constatat indisponibilitatea sa fie convocata o adunare generala pentru a alege un nou presedinte.

Atributii comisia de cenzori

• Verifica legalitatea actelor si documentelor, a hotararilor, deciziilor, regulilor şi a regulamentelor;
• Verifica executia bugetului de venituri si cheltuieli;
• Verifica gestiunea financiar-contabila;
• Cel putin o data pe an, intocmeste si prezinta adunarii generale rapoarte asupra activitatii sale si asupra gestiunii asociatiei de proprietari, propunand masuri.

Atributii administrator

Administratorul asigura managementul de proprietate al condominiului prin:

• Prestarea serviciilor conform atributiilor, obligatiilor si responsabilitatilor atribuite de comitetul executiv, in conditiile legislatiei in vigoare;
• Gestionarea bunurilor materiale si a fondurilor banesti, daca nu are angajat un casier;
• Efectuarea formalitatilor necesare in angajarea contractelor cu furnizorii/prestatorii de servicii pentru exploatarea si intretinerea cladirii, derularea şi urmarirea realizarii acestor contracte;
• Asigurarea cunoasterii si respectarii regulilor cu privire la proprietatea comuna;
• Gestionarea modului de indeplinire a obligatiilor cetatenesti ce revin proprietarilor in raport cu autoritatile publice. Obligatiile cetatenesti sunt cele stabilite, potrivit legii, de adunarea generala;
• Indeplinirea oricaror alte obligatii expres prevazute de lege, precum si a celor stabilite prin contractul incheiat cu asociatia de proprietari. Contabilul raspunde de organizarea si conducerea contabilitatii, in conditiile legii.

La asociatiile de proprietari care opteaza pentru conducerea contabilitatii in partida simpla, administratorii de imobile pot cumula si functia de contabil.

Administratorul care indeplineste si functia de contabil in partida simpla are obligaţia sa intocmeasca si sa completeze registrul jurnal, registrul inventar, registrul pentru evidenta fondului de reparatii, registrul pentru evidenta fondului de rulment, registrul pentru evidenta sumelor speciale,registrul pentru evidenta fondului de penalizari, precum si alte formulare specifice activitatii de contabilitate, prevazute prin ordin al ministrului economiei si finantelor.

In situatia in care asociatia de proprietari angajeaza un casier, acesta raspunde de efectuarea operatiunilor de incasari si plati in numerar, cu respectarea prevederilor regulamentului operatiunilor de casa.

La asociatiile de proprietari care opteaza pentru conducerea contabilitatii in partida simpla, administratorii de imobile pot cumula si functia de casier. Pentru incasarile in numerar, asociatia de proprietari are obligatia sa emita chitante care vor cuprinde obligatoriu urmatoarele date:

• Numarul de ordine, in baza unei serii, care identifica chitanta in mod unic;
• Data emiterii facturii; denumirea/numele, adresa si codul de inregistrare fiscala ale asociatiei de proprietari pentru care se emite chitanta.